전세 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 임차권 등기명령은 세입자가 권리를 지키기 위한 중요한 절차입니다.
하지만 많은 사람들이 등기를 마친 후, “그 다음엔 뭘 해야 하지?” 라는 궁금증을 갖습니다.
이번 글에서는 임차권 등기 이후의 구체적인 절차, 그리고 전세보증금을 안전하게 회수하는 법적 방법까지 차근차근 설명드릴게요.
1. 임차권 등기 완료 후 바로 해야 할 일
임차권 등기가 완료되면, 세입자는 다음과 같은 조치를 통해 자신의 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다.
✅ ① 새로운 주소지 전입신고 및 확정일자 받기
- 이사를 했다면 새 집에 전입신고를 하고, 주민센터에서 확정일자를 꼭 받아야 합니다.
- 그래야 새로운 보증금도 법적으로 보호받을 수 있어요.
✅ ② 임차권 등기 완료 사실 확인
- 등기소 또는 정부24에서 임차권 등기 완료 여부를 조회합니다.
- ‘임차권등기사항증명서’를 출력해두면 추후 분쟁 시 유리합니다.
2. 집주인이 보증금을 계속 돌려주지 않을 때
임차권 등기로 권리는 표시했지만, 실제 보증금을 돌려받으려면 추가 조치가 필요합니다.
✅ ① 내용증명 발송
- 집주인에게 보증금 반환을 정식으로 요구하는 내용증명을 우체국을 통해 보냅니다.
- 이는 추후 소송에서 ‘반환 요구 사실’을 입증하는 중요한 자료가 됩니다.
✅ ② 전세보증금 반환 청구 소송 제기
- 집주인이 끝내 반환을 거절하면 **민사소송(보증금 반환청구 소송)**을 진행해야 합니다.
- 관할 법원에 소장을 제출하고, 임차권 등기명령과 함께 입증 자료를 첨부합니다.
✅ ③ 지급명령 신청 (간단한 방법)
- 보증금 액수가 명확하고 다툼이 적을 경우에는 **‘지급명령 신청’**이 훨씬 빠르고 간단합니다.
- 판결 없이도 집행권원을 받을 수 있어 강제집행까지 바로 이어질 수 있어요.
3. 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 대처법
요즘처럼 역전세나 전세사기로 인해 집이 경매로 넘어가는 경우가 많습니다.
이때 임차권 등기가 되어 있다면 다음의 혜택을 받을 수 있어요.
✅ ① 대항력 유지 → 보증금 우선 변제 가능
- 경매 시 임차인은 우선변제권 또는 배당요구권을 주장할 수 있습니다.
- 다만, 경매개시 공고일 이전에 배당요구를 반드시 해야 합니다.
✅ ② 배당요구 종기일 확인
- 관할 법원에서 배당요구 종기일 공고가 나면, 기한 내에 신청서 제출이 필요합니다.
- 기한을 놓치면 순위가 밀려 보증금을 못 받을 수도 있습니다.
✅ ③ 전세보증금 반환보증 가입자라면
- HUG(주택도시보증공사)나 SGI 보증보험에 가입되어 있다면, 경매 절차 없이 보험금 청구를 통해 일정 금액을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
4. 임차권 등기 후 보증금 회수를 위한 팁
✔ 등기 이후 무관심하면 권리 소멸 가능성 있음
✔ 법률구조공단의 무료 상담 활용 가능
✔ 지급명령/소액재판 등 빠른 방법 우선 고려
✔ 소송이 오래 걸릴 수 있으니 상황에 맞게 조정·화해 권고 제도도 활용
5. 임차권 등기 이후에도 대항력이 계속 유지되나요?
많은 분들이 궁금해하는 질문 중 하나죠.
→ 네, 임차권 등기 이후에도 기존의 대항력은 유지됩니다.
하지만 다음 조건을 갖추어야 합니다:
🔹 계약서에 확정일자가 있어야 함
🔹 임차권 등기 완료 후 이사했어도 전입일은 초기 계약 기준으로 인정
🔹 다만, 등기 이후에는 실거주 중이 아님으로 판단되어 일부 권리 제한이 있을 수 있음
마무리하며
임차권 등기명령은 끝이 아닌 시작입니다.
등기만으로는 보증금이 자동으로 들어오지 않기 때문에, 이후 절차를 적극적으로 대응해야만 권리를 온전히 지킬 수 있어요.
이 글을 요약하면 다음과 같습니다:
- 임차권 등기 후 전입신고 및 확정일자 필수
- 보증금 반환 청구를 위한 내용증명 → 소송 순서
- 경매 시 배당요구 반드시 기한 내에!
- 보증보험에 가입돼 있다면 우선 청구도 고려
👉 전세보증금 때문에 고민이라면, 혼자 끙끙 앓지 마세요.
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